Was eine Immobilie am Markt wert ist, ist von vielen Faktoren abhängig. Neben der Größe, dem Alter, der Bausubstanz und der Anzahl der Zimmer, spielt vor allem die Lage eine wichtige Rolle. Hier ist nicht nur der Ort bzw. der Stadtteil gemeint, sondern auch die Infrastruktur um das Objekt herum. Dazu zählt die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder die Ausstattung der Gegend mit Schulen, Kindergärten, Ärzten, Lebensmittelgeschäften etc. In Tirol liegen manche Immobilien in natürlichen Gefahrenzonen (z. B. für Lawinen, Muren oder Hochwasser). Diese potenziellen Risiken werden leider durch den Klimawandel verstärkt. Ebenfalls ist in Tirol zu berücksichtigen, ob die Immobilie aufgrund der umliegenden Berge eine Schattenlage hat und zum Beispiel im Winter wochen- oder monatelang keine Sonne zu sehen sind. All das muss bei der Bewertung neben den anderen preisbildenden Faktoren wie Lage, Aufteilung und Ausrichtung berücksichtigt werden.
Situationsanalyse
Die Gründe für die Bewertung von Immobilien
Um den objektiven Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es viele Gründe:
- Geplanter Verkauf
- Erbschaft bzw. Schenkung
- Scheidung
- Immobilienfinanzierung
- Für steuerliche Aspekte
Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren
Immobilien können aufgrund der verschiedenen Faktoren auch in der gleichen Stadt ganz unterschiedliche Quadratmeterpreise erzielen. Daher ist eine objektive Immobilienbewertung beim Immobilienverkauf wichtig. Auf der Startseite unserer Webseite gibt es ein Tool für die Bewertung von Immobilien. Nach Eingabe von einigen, wenigen Daten, erhalten Sie eine erste Einschätzung zum aktuellen Wert der Immobilie. Das ist immer nur ein Richtwert und vor allem eine Momentaufnahme. Denn gerade in den letzten Jahren haben sich die Preise für Immobilien deutlich verändert. Jedoch können die Ergebnisse aus unserem Tool eine erste wichtige Einschätzung für einen Preis sein. Wenn Sie uns Ihre Kontaktdaten hinterlassen, setzen wir uns gerne mit Ihnen in Verbindung und vereinbaren einen persönlichen Termin. Nach einem Termin vor Ort und Sichtung der Unterlagen können wir eine objektive Bewertung durchführen. Anschließend können wir Ihnen eine realistische Preisspanne für einen Marktpreis nennen.
Wird eine Immobilie anhand vergleichbarer Objekte am Markt bewertet, nennt man das Vergleichswertverfahren. Daneben gibt es außerdem das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewendet. Hier werden die zu erwartenden Einnahmen in der Zukunft zur Bewertung herangezogen. Der Ertragswert wird aus dem Bodenwert des Grundstücks und den potenziellen Einnahmen errechnet.
Das Sachwertverfahren kommt oft bei selbstgenutzten Immobilien zum Tragen. Hier wird der Bodenwert inklusive der Erschließungskosten und der Gebäudesachwert ermittelt. Der Gebäudesachwert setzt sich aus den folgenden Faktoren zusammen:
- Bauwert
- Baunebenkosten
- Wert der Außenanlagen.
In der täglichen Praxis kommt am häufigsten das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Die Basis dafür sind Kaufpreise aus der Vergangenheit. Diese können Sachverständige und Gutachter in umfassenden Kaufpreissammlungen einsehen und daraus Schlüsse für das zu bewertende Objekt ziehen. Zwar sind Kaufpreise nie statisch, sondern im zeitlichen Verlauf auch Schwankungen unterworfen. Jedoch geben die Kaufpreise aus der Vergangenheit einen guten Überblick über die aktuelle Marktsituation. Natürlich sind dabei Preise von Verkaufsobjekten aus der näheren Vergangenheit realistischer als Preise von vor fünf Jahren.
Immobilienbörsen im Internet sind eine gute erste Anlaufstelle, damit Sie ein Gefühl für einen potenziellen Preis bekommen. Allerdings sind die Preise in den Inseraten oft nicht deckungsgleich mit den wirklichen Kaufpreisen. Diese können – je nach Nachfrage und Objekt – darunter und darüber liegen. Qualifiziert, um eine Immobilienbewertung durchzuführen sind freie Sachverständige, gerichtlich beeidete Gutachter, Makler und Kreditinstitute.